महाराष्ट्र तुकडे बंदी व गट एकत्रिकरण कायदा १९४७ (अॅमेंडमेंट अॅक्ट २०१५) नुसार नमूद केलेल्या प्रमाण क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राच्या जमिनींचे खरेदी-विक्रीचे दस्त नोंदणी अधिकारी (दुय्यम निबंधक) यांनी नोंदवून घेऊ नये असे परिपत्रक मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक, महाराष्ट्र राज्य यांनी दि. १२/०७/२०२१ रोजी काढले. तेव्हापासून कमी क्षेत्राच्या जमिनीची खरेदी-विक्री व्यवहारांची नोंदणी थांबवण्यात आली आहे. सदरचे दि. १२/०७/२०२१ चे परिपत्रक मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या औरंगाबाद खंडपीठाच्या दोन न्यायमूर्तींच्या न्यायालयाने त्यांचा निर्णय दि.०५/०५/२०२२ अन्वये रद्द ठरवले आहे. तरीसुध्दा मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक महाराष्ट्र राज्य यांनी याबाबत खुलासा करणारे नवीन परिपत्रक अद्याप पावेतो न काढल्याने दुय्यम निबंधक गोंधळात पडले असून कमी क्षेत्राच्या जमीनींचे खरेदी-विक्रीचे दस्त नोंदणी आजपावेतो ठप्प झाली आहे.
नोंदणी कायदा १९०८ हा देशातील स्थावर मिळकतीच्या संबंधात विविध प्रकारच्या हस्तांतर व्यवहाराच्या दस्तांची नोंदणी करणेबाबत तरतूद करणारा स्वयंपूर्ण असा केंद्रीय कायदा आहे. सदर कायद्याचे कलम ३४ व ३५ नुसार दस्त नोंदणी अधिकारी म्हणजे दुय्यम निबंधक यांनी दस्त नोंदणी करताना कोणत्या बाबतीत चौकशी करावयाची व दस्त नोंदणीची प्रक्रिया काय आहे याबाबत तरतूद करण्यात आली आहे. ती थोडक्यात पुढीलप्रमाणे –
– नोंदणीसाठी सादर करण्यात आलेल्या हस्तांतराचा दस्त लिहून देणार व लिहून घेणार यांनी योग्यप्रकारे एक्झिक्युट केला आहे किंवा काय हे तपासणे तसेच सदर दस्त पक्षकारांना कबूल आहे याची खातरजमा करून घेणे.
– सदर दस्तातील पक्षकारांची ओळख पटवणारे जरूर ते कागदपत्रे / पुरावे सादर केले आहेत की नाही हे तपासून पहाणे.
– सदर दस्त लिहून देणार यांचे मुखत्यारामार्फत लिहून दिला असेल किंवा नोंदणीसाठी सादर करण्यात आला असेल तर त्या अधिकारपत्राची वैधता तपासणे.
– सदर हस्तांतर दस्तास आवश्यक असणारा मुद्रांक शुल्क व नोंदणी फी भरून घेणे
– सदर दस्ताच्या अटेस्टेशनबाबत जरूर तो शेरा घेणे
– व इतर नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करणे वगैरे
नोंदणी कायदा १९०८ चे कलम ६९ अन्वये देशातील विविध राज्यांना दस्त नोंदणीबाबत आपली स्वतंत्र नियमावली बनवण्याचे अधिकार बहाल करण्यात आले आहेत. त्यानुसार महाराष्ट्र राज्याने स्थावर मिळकती संबंधाने हस्तांतराचे विविध दस्त नोंदणी संबंधाने महाराष्ट्र नोंदणी नियमावली १९६९ तयार केली आहे. सदर नियमावली पैकी नियम क्र. १४ (१) (आय) अन्वये राज्यातील नोंदणी अधिकाऱ्यांना ज्या सूचना देण्यात आल्या आहेत त्याचा सारांश खालीलप्रमाणे आहे.
नोंदणीसाठी सादर करण्यात आलेल्या मिळकत हस्तांतराचा दस्त नोंदणेपूर्वी नोंदणी अधिकारी यांनी खालील बाबी तपासून घ्याव्यात.
– सदरचा हस्तांतराचा दस्त कोणत्याही केंद्रीय अथवा महाराष्ट्र राज्य सरकारच्या कायद्याच्या तरतुदींचा भंग करणारा आहे किंवा काय?
– सदर कायद्यानुसार मिळकत हस्तांतरापूर्वी काही पूर्व परवानगीची अथवा ना हरकत दाखल्याची आवश्यकता असल्यास त्या परवानगी / दाखल्याची सत्यप्रतांची तपासणी करणे.
– तसेच सदर परवानगी / दाखल्यात नमूद केलेल्या अटी / शर्तींचा कोठे भंग होतो किंवा काय हे तपासणे.
वरीलप्रमाणे नोंदणी अधिकारी यांनी दस्त नोंदणेपूर्वी याप्रमाणे पूर्तता करणे आवश्यक आहे.
तसेच सदर महाराष्ट्र दस्त नोंदणी नियमावली १९६१ पैकी नियम क्र. ४४(१) (आय) नुसार मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक, महाराष्ट्र राज्य यांनी दि. १२/०७/२०२१ रोजी खालील आशयाचे परिपत्रक काढले.
नोंदणीसाठी सादर करण्यात आलेला मिळकत खरेदी विक्री दस्त हा महाराष्ट्र तुकडेबंदी व गट एकत्रिकरण कायदा १९४७ (अॅमेंडमेंट अॅक्ट २०१५) या कायद्याने ठरवून दिलेल्या प्रमाण क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राबाबत असल्यास अथवा सदर कायद्याच्या तरतुदींचा भंग करणारा असल्यास सदर हस्तांतर दस्ताची नोंदणी करतांना सावधानता बाळगण्यात यावी.
सदर परिपत्रकाचा अंमल सुरू झाल्यापासून राज्यात अनेक जमीन हस्तांतर दस्तांची नोंदणी खोळंबली असून संबंधित पक्षकारांना अनेक अडचणींचा सामना करावा लागत आहे.
महाराष्ट्र नोंदणी नियमावली १९६१ मधील नियम क्र. ४४ (१) (आय) व त्यानुसार मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक यांनी दि. १२/०७/२०२१ रोजी काढलेले परिपत्रक यांच्या वैधतेला आव्हान देणारी रिट याचिका क्र. २१११ / २०२२ गोविंद रामलिंग सोलापुरे विरुध्द महाराष्ट्र राज्य मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या औरंगाबाद खंडपीठापुढे दाखल करण्यात आली. सदर याचिकेची सुनावणी सन्माननीय न्यायमूर्ती श्री. आर. डी. धानुका व न्यायमूर्ती श्री. एस. जी. मेहरे यांच्या खंडपीठापुढे होऊन त्या प्रकरणी दि. ०५/०५/२०२२ रोजी निर्णय झाला. सदर प्रकरणी मा. उच्च न्यायालयाने पूर्वीच्या काही सर्वोच्च व उच्च न्यायालयांच्या निवाड्याचा आधार घेऊन खालीलप्रमाणे महत्वाची निरीक्षणे नोंदवून सदर रिट याचिका मंजूर केली.
नोंदणी कायदा १९०८ चे कलम ३४ व ३५ अन्वये हस्तांतर दस्तांची नोंदणी करतांना नोंदणी अधिकारी (दुय्यम निबंधक) यांचे अधिकार मर्यादित असतात. नोंदणीसाठी सादर करणेत आलेल्या दस्ताच्या कायदेशीरपणाबाबत चौकशी करणे अथवा निर्णय देणेचा अधिकार नोंदणी अधिकारी यांना नाहीत.
नोंदणी कायदा १९०८ चे कलम ६९ अन्वये नोंदणीबाबत नियमावली बनविणेचे अधिकार राज्य सरकारला प्रदान करण्यात आले तरी प्रदान अधिकारात राज्य सरकारने केलेले कायदे, नियम, परिपत्रक (डेलिगेटेड लेजिस्लेशन) हे मूळ नोंदणी कायदा १९०८ च्या तरतूदींशी विसंगत अथवा त्यांची व्याप्ती कमी अथवा वाढवणारी (अल्ट्रा व्हायर्स) असता कामा नये.
नोंदणी कायदा १९०८ चे कलम ६९ अन्वये महाराष्ट्र राज्य सरकारने तयार केलेली नोंदणी नियमावली १९६१ मधील नियम ४४ (१) (आय) व त्यानुसार मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक म.रा. यांनी दि. १२/०७/२०२१ रोजी सदर परिपत्रक हे मूळ नोंदणी कायदा १९०८ चे कलम ३४ व ३५ मधील तरतूदींशी विसंगत व व्याप्ती वाढवणारे (अल्ट्रा व्हायर्स) आहे. सबब दस्त नोंदणी करतांना नोंदणी अधिकारी यांनी वरील नियम व परिपत्रक याचा आधार घेऊन हस्तांतर दस्त नोंदणी नाकारू नये.
मुंबई उच्च न्यायालय (खंडपीठ औरंगाबाद) दि. ०५/०५/२०२२ चा वरील निर्णय महाराष्ट्र लॉ जर्नलमध्ये (२०२२ (५) महा. लॉ जर्नल ६६१) रिपोर्ट झाला आहे. सदर निर्णय तारखेपासून त्याचा अंमल संपूर्ण महाराष्ट्र राज्यात लागू झाला असून तो निर्णय सर्वांवर बंधनकारक आहे. सदर निर्णय विचारात घेता महाराष्ट्र राज्य सरकार अथवा मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक यांना खुलासा करणेसाठी आता नवीन परिपत्रक काढण्याचीही आवश्यकता उरली नाही. असे असूनही नवीन परिपत्रकाअभावी महाराष्ट्र राज्यातील दुय्यम निबंधक हे वर उल्लेख केलेल्या नियम व परिपत्रकाच्या आधारे अल्प क्षेत्राच्या जमीन हस्तांतराचे दस्त नोंदणी करणेस आजही नकार देत आहेत. कंटेम्प्ट ऑफ कोर्टस् अॅक्ट १९७१ चे कलम २ (बी) मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे न्यायालयाचा आदेश न जुमानने अथवा त्या आदेशाचा हेतूत: भंग करणारे कृत्य करणे ही बाब न्यायालयाच्या दिवाणी अवमानना (सिव्हील कंटेम्प्ट) व्याख्येत येते. मा. मुंबई उच्च न्यायालय (खंडपीठ औरंगाबाद) च्या दि.०५/०५/२०२२ निर्णयानंतरही वरील नियम व परिपत्रकाचे आधारे हस्तांतर दस्ताची नोंदणी नाकारल्यामुळे सर्व सामान्य जनतेची तर ससेहोलपट होत आहेच, परंतु महाराष्ट्र राज्य सरकार व मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक म.रा. यांचेकडून मा. मुंबई उच्च न्यायालयाची अवमाननाही होत आहे. ही बाब गंभीर असून महाराष्ट्र राज्य सरकारने याबाबत योग्य ती पावले उचलणे न्यायाच्या दृष्टीने आवश्यक आहे.
